監修福岡法律事務所 所長 弁護士 谷川 聖治弁護士法人ALG＆Associates

不動産は高額になることもありますが、簡単に切り分けられないケースが少なくないため、分配しにくい相続財産です。

不動産を分ける方法として、主に以下の4つが挙げられます。

この記事では、これらの不動産を分ける方法について解説します。

遺産相続した不動産の4つの分割方法

相続した不動産を分ける方法として、主に次の4つがあります。

自分のケースでは、どの方法が最適であるかを、遺産分割協議で話し合って選びます。なお、2つ以上の方法を併用することも可能です。
それぞれの方法について、次項より詳しく解説します。

なお、相続自体の手続きの流れについて知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

現物分割

現物分割とは、相続財産をそのままの形で、あるいは土地を分筆する等して相続人に分配する遺産分割方法です。

メリットとしては、主に次のようなことが挙げられます。

デメリットとしては、主に次のようなことが挙げられます。

現物分割が向いているのは、以下のようなケースです。

現物分割の注意点

現物分割の注意点として、土地を分筆すると、それぞれが利用しにくくなるために、土地全体の価格が下がってしまうリスクのあることが挙げられます。
また、売却が難しくなるケースもあります。

面積等だけを根拠として分筆してしまうと、道路への面し方などによって、土地の評価額が大きく異なってしまうことも考えられます。

相続財産の評価額を間違えてしまうと、現物分割の後で、思ったよりも取り分の少なかった相続人が不満を抱き、トラブルになるおそれもあります。

代償分割

代償分割とは、相続財産をそのままの形で相続した者が、取りすぎた分について金銭等で他の相続人に支払う遺産分割方法です。

メリットとしては、主に次のようなことが挙げられます。

デメリットとしては、主に次のようなことが挙げられます。

現物分割が向いているのは、以下のようなケースです。

代償分割の注意点

代償分割の注意点として、代償金を分割払いなどにして、支払いが滞ってしまったとしても、遺産分割の解除は基本的にできないことが挙げられます。

また、代償金を不動産や有価証券などの財産によって支払うと、代償金とした財産が取得時よりも値上がりしていた場合、その財産を渡した相続人に譲渡所得税がかかってしまうおそれがあります。

遺産分割協議書に、代償分割を行うことを記載しておかないと、代償金に対して贈与税がかかるおそれがあります。代償金として渡した財産が高額すぎた場合にも、贈与税がかかることがあります。

換価分割

換価分割とは、相続財産を売却して金銭に換え、その金銭等を相続人に分配する遺産分割方法です。

メリットは、主に次のようなことが挙げられます。

デメリットは、主に次のようなことが挙げられます。

換価分割が向いているのは、以下のようなケースです。

換価分割の注意点

換価分割の注意点として、景気の動向等により、相続財産が値下がりしている状況で売却する結果となるおそれのあることが挙げられます。

売却時に、相続財産が被相続人の入手時よりも値上がりしていると、譲渡所得税がかかるおそれもあります。

売却することが決まっていても、相続登記は必要です。売却の手数料だけでなく、登録免許税などがかかることも計算しておかなければなりません。

相続時にまとまった金銭が入ってくるため、浪費する癖のある相続人は、勢いよくお金を使い過ぎないように注意する必要があります。

共有分割

共有分割とは、相続財産の全部または一部を共有する遺産分割方法です。

メリットとしては、主に次のようなことが挙げられます。

デメリットとしては、主に次のようなことが挙げられます。

共有分割が向いているのは、以下のようなケースです。

共有分割の注意点

共有分割による相続財産の共有は、問題の先送りにしかならないケースが多いです。

不動産を共有すると、利用方法について共有者の意見が一致しなければ、賃貸や売却が困難になってしまいます。

しかし、自身の持分について固定資産税は払わなければならず、収入にはつながらないのに経済的な負担はある状態が継続してしまうおそれがあります。

後でトラブルになることを防ぐために、なるべく財産の共有は避けるべきでしょう。現物分割や代償分割、換価分割によって解決する必要があります。

遺産相続した不動産の分け方は遺産分割協議で決める

遺産分割協議とは、相続人の全員が参加して、相続財産の分け方を決めるための話し合いです。

遺言書がない場合には、基本的に遺産分割協議を行って相続財産を分配します。
遺産分割協議において、不動産も含めて、相続財産の分配方法を決めます。

遺言書がある場合でも、相続人の全員が合意すれば、遺産分割協議によって相続財産を分けることができます。
また、相続財産の分配が偏っている場合には、遺留分を請求することが可能です。

遺留分とは、兄弟姉妹以外の法定相続人に保障されている、相続財産の最低限の取り分です。
遺留分を侵害された相続人は、他の相続人などに対して侵害された遺留分を請求することができます。

不動産の分配は簡単ではありません。
特定の相続人に相続させると、他の相続人の遺留分を侵害してしまうリスクがあるため、相続財産の大半を不動産が占めている場合等では、生前に売却しておく等の対策も必要となります。

遺産分割協議や遺言書について知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

合意できない場合は調停や審判を利用

遺産分割協議で合意できない場合には、遺産分割調停や遺産分割審判によって分配方法を決めます。

遺産分割調停とは、家庭裁判所において、調停委員に仲介してもらいながら、相続財産の取り分や分配方法等を決めるための話し合いの手続きです。

調停は、あくまでも話し合いなので、裁判所によって結論を強制されることはありません。しかし、調停委員を間に入れることによって、冷静に話し合える可能性があります。

遺産分割審判とは、遺産分割調停が成立しなかった場合に、自動的に移行する手続きであり、裁判官によって結論が出されます。
これにより、どれほど相続人の間に意見の対立があったとしても、基本的には分配の割合や方法等が決まることになります。

審判では、裁判官は双方の主張に拘束されないので、柔軟に結論を出します。これにより、思いもよらなかった結論が出るリスクもあることに注意しましょう。

遺産相続した不動産の分け方については弁護士にご相談ください

不動産の分け方は主に4種類ありますが、どの方法にもデメリットや注意点があります。

そのため、相続財産をそのままの形で残したい相続人と、できるだけ公平な分配をしたい相続人との間で意見が対立する等のリスクがあります。

弁護士であれば、すべての相続人の意見を踏まえて、一番適切な不動産の分け方を豊富な経験からアドバイスできます。

専門家が介入すれば親族とのトラブルを回避できる可能性がありますし、遺産分割協議書の作成や相続登記といった手続きについてもサポートできます。

不動産等の相続財産について、分配で争いが発生してしまった場合には、ぜひ弁護士にご相談ください。