債務整理をすると不動産(持ち家)はどうなる？

債務整理には、任意整理・個人再生・自己破産の3つの手続きがあり、どの方法を選ぶかによって持ち家の扱いが異なります。

任意整理や個人再生では持ち家を残せる可能性がありますが、自己破産だと残すのは難しいのが基本です。

「家だけは守りたい」という方は、自己破産以外の手続きで債務整理を行う必要があります。

自身の返済状況を踏まえ、適切に債務整理をするためには、各手続きの不動産への影響の違いをきちんと把握しておくことが大切です。

任意整理では不動産を残せる

任意整理の対象から住宅ローンを外せば、不動産を残すことができます。

任意整理とは、利息や返済条件の変更について債権者と個別に交渉し、毎月の返済負担を軽減する手続きです。

債権者を選択できるため、住宅ローンを対象から外せば不動産を維持することが可能です。
ただし、これまで通りローンは支払い続けなければなりません。

任意整理は、裁判所を介さずに行える手続きですが、債権者との和解交渉を図らなければならないため、弁護士や司法書士に依頼するのが得策です。

また、ローンの返済を継続できない場合は別の手続きを検討する必要があります。

不動産を守りながら借金の問題を整理したい方にとっては、有効な手続きといえるでしょう。

詳しくは、以下のページをご覧ください。

個人再生では住宅ローン特則で不動産を残せる

個人再生では、住宅ローン特則（住宅資金特別条項）を利用すれば不動産を残すことができます。

個人再生とは、裁判所を介して借金を大幅に減額し、原則3～5年で返済していく手続きをいいます。

住宅ローン特則は、個人再生手続の中で、従来通り住宅ローンを支払いながら、他の債務を減額して返済を可能にする制度です。

つまり、住宅ローン以外の借金を大幅に減らすことで家計に余裕が生まれ、住宅ローンの返済がしやすくなるという仕組みです。

ただし、いくつかの条件を満たさなければ、住宅ローン特則は利用できません。

ローンの滞納が長期間続いているなど、特則が使えないケースもあるため、早めに専門家へ相談することが重要です。

自己破産では不動産を残すことは難しい

自己破産では、住宅ローンの有無にかかわらず、基本的に不動産を手放す必要があります。

自己破産とは、返済が不可能（支払不能）な状態にある債務者が、裁判所を介して借金の支払義務を免除してもらう手続きです。

借金を帳消しできる一方で、一定以上の財産は換価（売却）されるため、不動産は原則として処分されます。

不動産を守りたい方は、自己破産以外の方法（任意整理や個人再生）で債務整理を行う必要があります。

どうしても不動産を維持したい場合は、家族に買い取ってもらうなどの方法もありますが、破産者本人が新たにローンを組むことは難しいため、慎重に判断しましょう。

不動産がある場合の債務整理の注意点

不動産担保ローンを利用している場合は売却される場合がある

不動産担保ローンを債務整理の対象とした場合、不動産が競売にかけられる可能性があります。

不動産担保ローンとは、言葉の通り、土地や建物などの不動産を担保にして、金融機関から融資を受ける方法です。

金融機関は、債務者からの返済が滞った際に担保権を行使できるため、不動産の処分（売却）が進められる可能性が高いです。

債務整理を検討する際は、事前に登記事項証明書を取得し、所有する不動産が担保になっていないか確認しておきましょう。

不動産を守りたい場合は、担保状況を把握したうえで、適切な手続きを選ぶ必要があります。

債務整理後は一定期間不動産のローンが組めない

債務整理をすると、信用情報機関に事故情報として登録され、いわゆるブラックリスト状態となるため、しばらくの間は不動産のローンを組めなくなります。

ブラックリスト状態でローンを申し込んでも、金融機関に「返済能力が低い」と判断されるため、審査に通らない可能性が高いです。

事故情報の登録期間は、一般的に5～10年程度とされており、その間は不動産購入のためのローンを組めない状況が続きます。

将来的にマイホームの取得などを検討している場合は、債務整理のタイミングや手続きの選択を慎重に検討する必要があるでしょう。

現在の返済状況や財産を確認したうえで、将来のライフプランを見据えた判断が求められます。

債務整理前の名義変更は財産隠しになる

不動産の処分を防ぐため、債務整理前に不動産の名義を家族に変更してしまうケースがありますが、これは財産隠しと判断されるリスクがあります。

財産隠しに該当した場合、自己破産をしても「免責不許可」となり、借金は帳消しされず失敗に終わります。また、悪質と判断されれば、詐欺破産罪（破産法第265条）に問われて刑事罰の対象となるおそれもあるため、注意が必要です。

「どうにかして持ち家を守りたい」という想いがあっても、保有する財産を名義変更によって隠す行為は犯罪になり得ます。
大きな不利益につながるおそれがあるため、避けましょう。

事前に弁護士に相談するなど、正当な手続きで不動産の処分を防ぐことが大切です。

債務整理を行う際の任意売却について

任意売却は、住宅ローンの返済が難しい場合に、債権者（金融機関など）の同意を得たうえで、競売を避けて不動産を市場価格に近い金額で売却する方法です。

競売は、裁判所が最低入札価格を決めますが、任意売却は、不動産会社が市場相場を基に価格を設定するため、競売よりも高値で売れる可能性があります。

債務を減らしやすいだけでなく、売却後の残債について任意整理や個人再生、自己破産などの債務整理を行えば、返済負担も軽減できます。

「今のままでは競売にかけられてしまう」と悩まれている方は、任意売却を検討するとよいでしょう。より有利な形で生活の立て直しができる可能性があります。

不動産を残して債務整理をしたいとお考えの方は弁護士法人ALGにご相談ください

「不動産を失わずに債務整理をしたい」と考える方は、多くいらっしゃるでしょう。ローンの返済状況などをきちんと確認し、適切な手続きを選択できれば、不動産を維持できる可能性は十分にあります。

もっとも、不動産の担保状況やご家庭の財産によって、選ぶべき手続きは異なります。どの手続きが自分に合っているのか判断が難しい場合は、ぜひ弁護士にご相談ください。

弁護士法人ALGでは、債務整理に精通した弁護士が、豊富な知識と経験を活かして、不動産を守るための適切な解決策をご提案します。

将来の生活を大きく左右する重要な問題でもありますので、決してお一人で悩まず、まずはお気軽にご相談ください。