個人再生で住宅ローンはどうなる？

借金の整理として個人再生を選んだ場合、持ち家を残せるかどうかは、住宅ローンの内容や状況によって異なります。

個人再生とは、裁判所を通じて借金を大幅に減額し、原則3～5年で分割返済する手続きです。

住宅ローンが設定されている家には、原則として担保権（抵当権）が付いています。担保権が付いている財産は、個人再生を行うと処分されるのが原則です。

しかし、個人再生には住宅資金貸付に関する特則（住宅ローン特則）が設けられています。

住宅ローン特則を利用できれば、ローンの返済を従来どおり続けながら、それ以外の借金のみを整理することが可能です。

ローンの返済を続けることで、持ち家を手放さずに済む可能性があります。

担保権が付いた財産は処分されるのが原則

住宅ローンが残っている家には、金融機関の担保権（抵当権）が設定されているため、ローンの返済が滞った場合、債権者は担保権を行使し、家を競売にかけることができます。

担保権は、個人再生の手続きが行われても消滅することはありません。

そのため、返済が滞った状態で個人再生を申し立てると、担保権のついた家は処分されるのが原則です。

このように、担保権の付いた住宅ローンを整理の対象にすると、持ち家を失う可能性がある点に注意しなければなりません。

持ち家を手放したくない方は、専門家に相談しながら手続きを進めることが大切です。

住宅ローン特則を利用すれば持ち家を残せる可能性がある

個人再生には、住宅資金貸付に関する特則（住宅ローン特則）と呼ばれる制度があります。

この特則を利用すれば、従来どおりローンを返済していくことで、住宅ローンが残っている持ち家を手元に残すことが可能です。

なお、特則を利用しても住宅ローンの減額は認められませんが、返済期間や支払方法を変更してもらえる可能性があります。

住宅ローン特則を利用するには、「住宅資金特別条項」を盛り込んだ再生計画案を裁判所に提出し、認可を受ける必要があります。

持ち家を残しながら生活の再建を目指したい方は、住宅ローン特則の利用を検討するとよいでしょう。

特則を利用できるか不安な方は、弁護士に相談されることをおすすめします。

個人再生で住宅ローン特則を利用する要件

住宅ローン特則を利用するには、以下の要件を満たす必要があります。

すべてのケースで特則を利用できるわけではないため、要件を満たしているか事前に確認しておくことが重要です。

住宅資金貸付債権であること

住宅ローン特則を利用するためには、借入れが「住宅資金貸付債権」であることが必要です。

住宅資金貸付債権とは、住宅の取得や建設、改良などを目的として借り入れた、住宅ローンに関する債権をいいます。

住宅の購入資金だけでなく、例えば“リフォーム費用”であっても、その資金を住宅ローンとして借り、家を担保にしている場合は、住宅資金貸付債権に該当します。

一方、生活費や事業資金など、住宅と直接関係のない目的で借り入れたローンは、住宅資金貸付債権には該当しません。

住宅と関係のないローンについては、住宅ローン特則を利用できず、原則として他の借金と同様に整理の対象となります。

住宅ローン特則を利用できるかどうかは、借入れの目的や契約内容によって判断が異なるため、事前に確認することが重要です。

債務者が所有している住宅であること

住宅ローン特則は、個人再生を申し立てる債務者本人が所有している住宅でないと利用できません。申し立てた時点で、登記上の名義が「債務者本人」になっていることが求められます。

親族名義の家や会社名義の住宅は住宅ローン特則の対象外となるため、注意しましょう。

また、資産運用や賃貸目的で購入した住宅も原則対象外となります。

住宅ローン特則が利用できるのは、あくまで債務者本人が居住するための住宅である必要があります。

床面積の1/2以上が債務者の居住用であること

住宅ローン特則を利用するためには、住宅の床面積の1/2以上が債務者本人の居住用である必要があります。

住宅ローン特則は、「居住用の住宅」を対象とする制度です。

例えば、住宅の一部を店舗や事務所として利用している場合も、居住部分が半分を超えていれば、住宅ローン特則の要件を満たすことができます。

一方、店舗併用住宅や二世帯住宅などでは、使用状況によって主たる用途が居住かどうかの判断がわかれるため、注意が必要です。

判断が難しい場合は早めに弁護士に相談し、居住用の住宅にあたるかどうか確認してもらうとよいでしょう。

住宅を住宅ローン以外の借入れの抵当権に設定していないこと

住宅ローン特則は、対象となる住宅が住宅ローン以外の借入れの担保になっていると利用できません。

例えば、カードローンや事業資金の借入れにおいて、対象の住宅に抵当権（担保権）が設定されている場合は、住宅ローン特則を利用できなくなります。

また、対象の住宅以外の不動産とまとめて抵当権が設定されている「共同抵当」のケースでも、特則の利用が認められないことがあります。

住宅ローン特則を利用する際は、借入れの内容や担保の状況を事前に確認してから行うことが大切です。

滞納による代位弁済後、6ヶ月以内に再生手続開始の申立てをしていること

住宅ローン特則を利用するためには、滞納による代位弁済後から6ヶ月以内に個人再生の申立てをする必要があります（民事再生法第198条2項）。

住宅ローンの返済を滞納すると、債務者に代わって契約先の保証会社が残りの住宅ローンを返済する「代位弁済」が行われます。

法律上、代位弁済から6ヶ月が過ぎてしまうと、原則として住宅ローン特則は利用できません。

滞納が続いている場合は、なるべく早めに手続きを行うことが重要です。

個人再生で住宅ローン特則が使えないケースと対処法

住宅ローン特則は、利用条件を満たさない場合や以下のようなケースでは、利用が認められない可能性があります。

アンダーローンの状態では、清算価値保障原則により特則が認められないことがあります。また、住宅ローンを二重に組んでいる、いわゆるダブルローンのケースも注意が必要です。

特則が使えない場合は、状況に応じて適切な対処法を検討しましょう。

任意整理を検討する

個人再生で住宅ローン特則の利用が難しい場合には、任意整理を検討する方法があります。

任意整理の対象から住宅ローンを除外すれば、他の借金のみを整理し、持ち家を手放さずに済む可能性があります。

ただし、借金の元金自体は減らないため、住宅ローンの返済を継続できる見込みがある方に適した選択肢といえるでしょう。

さらに詳しく知りたい方は、以下のページをご覧ください。

任意売却する

任意売却も、個人再生で住宅ローン特則を利用できない場合の対処法の一つです。

任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなった場合に、債権者から同意を得たうえで住宅を売却する方法です。

裁判所を通じて強制的に売却される「競売」と比べ、市場価値に近い条件で売却できる可能性が高いため、引っ越し費用を確保しやすいなどのメリットがあります。

また、売却後に残った住宅ローンについても、無理のない返済方法で合意できる可能性があります。

自宅を残せない場合でも、生活再建につなげる選択肢の一つといえるでしょう。

リースバックを利用する

リースバックとは、住宅を不動産会社などに売却したうえで、そのまま賃貸契約を結び、家賃を支払いながら住み続ける仕組みです。

住宅ローンの返済が困難でも、当面は同じ家に住み続けられるため、住宅ローン特則が利用できない場合に有効な対処法といえます。

ただし、将来的に住宅を買い戻す場合は、売却価格よりも高額になるケースが多く、必ずしも再取得できるとは限らない点に注意が必要です。

あくまで一時的に住み続けたい場合の選択肢として、条件や費用を慎重に検討する必要があります。

住宅ローンがある場合に個人再生を利用するメリット

住宅ローンがある場合に個人再生を利用すると、以下のようなメリットがあります。

住宅ローンを抱えていても、個人再生を利用することで状況が好転するケースがあります。状況に応じて、個人再生を行うかどうかを検討することが大切です。

自宅を残しつつ借金を大幅に減額できる

住宅ローン特則を利用した個人再生では、自宅を手放さずに、住宅ローン以外の借金を大幅に減額できる点が大きなメリットです。

減額幅は、借金総額や財産状況によって異なりますが、一般的には住宅ローン以外の借金を1/5～1/10程度まで減額できる可能性があります。

生活の基盤となる住まいを守りつつ、返済負担の軽減を図れる点は、個人再生の大きな特徴といえるでしょう。

一括請求されていた住宅ローンを分割払いに戻せる

個人再生で住宅ローン特則の利用が認められると、住宅ローンを従来どおりの分割払いに戻せる可能性があります。

住宅ローンを滞納すると、債権者から残りのローンを一括請求されるのが通常です。

しかし、住宅ローン特則によって返済期限の利益を回復できれば、月々の返済計画を立て直すことが可能です。

住まいと生活を守りながら再スタートを切れる点は、大きなメリットといえます。

住宅ローンの返済期間を延長できることがある

住宅ローン特則を利用すると、状況によっては、住宅ローンの返済期間を延長できる可能性があります。

返済期間を延長できれば、月々の返済額を抑えて、家計への負担を軽減できると考えられます。

収入や生活状況に見合った返済計画に立て直すことで、無理のない返済を続けながら、住まいと生活の安定を図ることが可能です。

保証人への請求も行われなくなる

住宅ローン特則を利用できれば、保証人・連帯保証人への一括請求を防げる可能性があります。

住宅ローンに保証人や連帯保証人が付いている場合、返済が滞ると、保証人に残債の一括請求が行われるおそれがあります。

しかし、個人再生で住宅ローン特則を利用できれば、住宅ローンは従来どおり債務者が返済していくことになるため、保証人への一括請求は行われません。

一方、住宅ローン以外の借金については、減額後の残債が保証人に一括請求される可能性があるため、注意が必要です。

詳しくは、以下のページをご覧ください。

個人再生後に住宅ローンは組める？

個人再生後でも住宅ローンは組めますが、完済から5～10年程度は審査に通りにくい状態が続くと考えられます。

個人再生を行うと、信用情報機関に事故情報（いわゆるブラックリスト）が登録されるため、住宅ローンを含む新たな借入れが難しくなります。

事故情報は、完済から一定期間が経過すると削除されますが、削除後も信用力が十分に回復しないうちは審査に通りにくいのが実情です。

そのため、情報自体が消えたからといって、必ず住宅ローンを組めるわけではない点に注意しなければなりません。

審査を申し込む際は、「事故情報が削除されているかを事前に確認する」「頭金を多めに用意する」といった、計画的な準備が重要です。

個人再生と住宅ローンに関するよくある質問

個人再生で住宅ローン特則の利用をお考えの方は弁護士法人ALGにご相談ください

住宅ローンがある状態で個人再生を検討する場合は、住宅ローン特則を利用できるかどうかの判断が重要となります。

特則の利用要件や手続きの進め方について理解が不十分だと、大切な持ち家を失うおそれがあります。

住宅を守るためには、あらかじめ利用要件を確認したうえで、適切に手続きを進めることが大切です。

弁護士法人ALGは、債務整理に強い弁護士が状況を丁寧に伺い、住宅の契約内容や財産状況に応じて適切な解決策をご提案できます。

個人再生で住宅ローン特則の利用を検討されている方は、ぜひお気軽にご相談ください。早めのご相談が住まいと生活を守るための第一歩となります。