監修弁護士 谷川 聖治弁護士法人ALG＆Associates執行役員

結婚をしたら自分の家を持つことが夢だという方もいらっしゃることでしょう。新築の自分たちだけの理想の家を思い描き、幸せな気持ちになることでしょう。

しかし、家を購入または建てることは人生の中で最も大きな買い物と言っても過言ではありません。
また、マイホームを購入するには決めなければならないことがたくさんあり、揉めてしまいがちです。

譲れない部分を我慢しなければならなかったり、相手の嫌なところが見えてきてしまったりして離婚してしまう夫婦も少なくありません。
このように家の購入で離婚してしまうことを「新築離婚」といいます。この記事では「新築離婚」に着目し、購入した家はどうしたらいいのか、新築購入後に離婚する際の注意点などを解説していきます。

新築離婚に至る理由・原因とは

新築離婚とは、マイホームの購入・建設が原因で夫婦仲が悪くなり、マイホームの計画中やマイホームを購入した（建築した）後に離婚することをいいます。

幸せな家庭を築くためのマイホーム計画が、なぜ離婚にまで発展してしまうのか。原因を探ってみましょう。

新築離婚することになったら家はどうする？

新築離婚をすることになった場合、どのような選択をすればいいのでしょうか。
主に以下の3つの方法が挙げられます。

次項では、それぞれについて解説していきます。

①家を売却する

夫婦のどちらも新築物件に住まない場合は、家を売却することも考えられます。売却する場合では、アンダーローンになるかオーバーローンになるかで具体的な対応が変わります。

アンダーローンの場合はマイホームを売却し、現金化することで、揉めずに財産分与で清算できるでしょう。
しかし、「新築」として売却するのには条件があります。

では、建築中の家はどうしたら良いのでしょうか。
家の建築を途中でやめてもらう事はできますが、高額な違約金や土地だけが残ることとなります。そのため、家を完成させ、誰も入居しない段階で「新築物件」として売りに出すのが良いでしょう。
しかし、売却されるまで住宅ローンは支払わなければならないことに注意しましょう。

引渡し前なら契約解除を検討

新築物件の購入においては、申込時に住宅が完成していないことがあります。そのため、引渡し前なら契約を解除することが考えられます。
新築物件の購入申し込みの際は申込証拠金の支払いを求められることがあります。これは、法律上定められたものではありませんが、購入の意思があることを示すための金銭で、契約締結前に支払われるものです。申し込みから支払いまでの1週間から10日程度の間に契約を解除する場合は、違約金なしで申込証拠金が戻ってくることになります。

一方で売買契約を締結し、手付金を支払った後、引渡しまでの期間に契約を解除する場合は手付金の放棄で契約が白紙に戻されます。ただし、売主が所有権移転登記手続きを開始していたなどの場合、契約書に定められていれば違約金が発生します。

注文住宅の場合では、建築請負契約を結んだあとの契約解除は現実的ではありません。建築素材や人員も確保しているため、契約金も戻らず多額の違約金を支払うことになります。
また、引渡し前や建築中の物件でも不動産仲介会社に依頼すれば査定することが可能です。
値上がり幅が大きい場合は、建築後や引渡し後に売却を検討する方法が良いでしょう。

②夫婦のどちらかが住み続ける

夫婦のどちらかが新築に居住を希望していれば、揉めることは少ないでしょう。
住宅ローンがなければ家の名義はすぐに変えることができます。しかし、住宅ローンが残っている場合には注意が必要です。
次項では「住宅ローンの名義人が住み続ける場合」「住宅ローンの名義人でない方が住み続ける場合」「住宅ローンを自分名義にして住み続ける場合」について解説していきます。

住宅ローンの名義人が住み続ける場合

住宅ローンの名義人が住み続ける場合、特に手続きは必要ありません。

評価額4000万円の家に5000万円のローンが残っているオーバーローンの場合では、自宅は財産分与の対象とはならず名義人が家を取得し、住宅ローンを支払っていくことになります。

評価額5000万円の家でローンが4000万円残っているアンダーローンの場合は差額の1000万円が財産分与の対象となり、他に共有財産がないとすると、名義人でない方は500万円を請求することができます。このケースでも住宅ローンの支払いは名義人となります。

このように名義人が住み続ける場合はローンを支払っていかなければなりません。そのため、養育費などが高額な場合、住宅ローンを支払えなくなるおそれもあります。養育費の減額については弁護士に相談しましょう。

住宅ローンの名義人でない方が住み続ける場合

日本では特に名義は夫のまま、妻と子供が暮らすことは珍しくありません。
特に子供がいる場合に、子供の学校を変更したくないといった理由からこのような結論に至るようです。

このように住宅の所有者でも住宅ローンの名義人でもない方が住み続ける場合、名義人でない方は住宅ローンを支払わず家に住むことができるとして、メリットが多いと思われがちですが、名義人が支払いをしなくなるおそれもあり、離婚時の取り決めを十分にしておく必要があります。

住宅ローンを自分名義に変更して住み続ける場合

住宅の所有者でも住宅ローンの名義人でもない方が、所有者になると共に住宅ローンを自分名義にする際は、金融機関から名義変更をする側の支払い能力や資産状況の審査を受けなければなりません。
無職の場合や十分な資産がない場合は審査が通らない可能性もあり、審査に通らなければ住宅ローンの名義変更をすることはできません。

③賃貸物件として貸し出す

離婚後にお互いが新築物件に住まない場合は、「賃貸物件」として貸し出すことも選択肢の一つです。
住宅ローンが残っていても賃貸物件として貸し出すことができ、住宅ローンの月々の返済額と同じ程度の賃料で貸すことができれば負担なく住宅ローンを返済していくことができます。
なお、賃貸物件として貸し出す場合でも、共有財産の清算として夫婦のどちらが取得するのか決める必要がある点に注意しましょう。

新居を購入後に離婚する際の注意点

新居を購入後に離婚する際の注意点は以下のとおりです。

次項ではそれぞれについて解説していきます。

住宅ローンの返済義務について話し合う

住宅ローンがオーバーローン（自宅の評価額＜住宅ローンの残額）になる場合は自宅の評価額を超えた分のローンは、ローンを組んだ名義人や連帯保証人が返済義務を負います。
連帯保証人は離婚したからといって辞められるものではありません。連帯保証人は、名義人がローンを支払えなくなった時に連帯してその債務を支払う義務を負います。この契約は名義人との契約ではなく、「連帯保証人」と「銀行」との契約ですので、離婚したからといって連帯保証人を辞めることはできないのです。

そのため、財産分与において住宅をどちらが取得するのかは、離婚後に住宅ローンを誰がどのように支払っていくかと一緒にしっかりと夫婦で話し合う必要があります。

離婚した際の住宅ローンについては以下のリンクで詳しく解説しています。ご参考ください。

トラブル防止のため公正証書を作成する

公正証書とは、公証役場で公証人に作成してもらう公文書です。離婚の際に離婚条件を協議により決めて、離婚協議書（合意書）を作成したうえで公証役場に持ち込むことで離婚協議書（合意書）を公正証書にしてもらうことができます。

新築離婚では、住宅ローンを払うのは夫で実際に住むのは妻だという場合に住宅ローンが不払いになってしまうトラブルがあります。
言った言わない、合意の内容が曖昧などのトラブルを避けるためには、公正証書として残しておくと安心です。

建築中の場合は工事を中止できない

家の建築と離婚はまったく別の問題です。そのため、基本的に、建築中に離婚が決まったとしても工事を一方的に中止することはできません。
例えば、建築会社と話し合いをして建築を中止できたとしてもそれまでの出来高に対する報酬は支払うことになるでしょう。話し合いの内容によっては損害賠償を請求されてしまう可能性もあります。基本的には建築の完了を待ってから「売却」、「どちらかが住む」または「賃貸に出す」ことを考えましょう。

養育費などを考慮してローンについて話し合う

例えば親権を母親が持ち、家に住み続け、夫が住宅ローンの支払いをしようとすると、夫は住宅ローンと養育費を支払うことになります。
住宅ローンと養育費の負担が大きくなってしまうと、経済的に破綻し、結局養育費や住宅ローンが支払われなくなることも考えられます。
離婚後に住宅ローンの負担を求める場合は、養育費なども考慮して、現実的に支払い可能でお互いが納得できる形を目指しましょう。

新築離婚に関するよくある質問

新築離婚に関するよくある質問にお答えします。

新築離婚をお考えの際は弁護士にご相談ください

幸せいっぱいのはずのマイホームですが、我慢を強いられたり、相手との価値観が合わなかったりして離婚に至る夫婦も少なくありません。
新築離婚は家を建てた（購入した）ばかりであることから、オーバーローンになりやすく、財産分与で揉めてしまうことが多くあります。

また、財産分与に加え、残ったローンはどうするのかなどの問題に発展しやすくなります。
このように、新築離婚では複雑な問題が多くあるため、離婚に対し慎重に話を進めていく必要があり、新築離婚をお考えの際は弁護士に相談することをおすすめします。

私たち弁護士法人ALGは離婚や夫婦問題に詳しい弁護士が多数在籍しています。弁護士ならば法的な観点からご相談者様にとっての最善策を考え、サポートしていくことができます。
離婚は大変気力を使うことです。そのうえ物件の問題まで抱えるとなるとご相談者様の精神的負担が大きくなってしまいます。新築離婚でお悩みの際は私たちにご相談ください。