監修福岡法律事務所 所長 弁護士 谷川 聖治弁護士法人ALG＆Associates

実家や空き家などの不動産は、現金や預貯金と比べて分け方が難しく、相続で揉めやすい財産のひとつです。不動産の分割方法は主に4つあり、それぞれに良い点もあれば注意すべき点もあります。

この記事では、遺産相続した不動産の分け方について、4つの分割方法の特徴やメリット・デメリット、注意点をわかりやすく解説します。

分け方に悩まれている方や、ご家族で意見がまとまらずお困りの方の参考になれば幸いです。

遺産相続した不動産の4つの分割方法

遺産相続した不動産の分け方には、現物分割・代償分割・換価分割・共有分割という4つの方法があります。

実家を残したい場合は不動産をそのままの形で引き継ぐ「現物分割」、公平に分けたい場合は不動産を売却して代金を分ける「換価分割」など、相続人全員で話し合って決定します。

不動産は分けにくく評価が難しいうえ、ご家族の気持ちも影響するため、分け方で揉めるケースは珍しくありません。

それぞれの方法の特徴やメリット・デメリット、注意点を知り、状況に合った分け方を選ぶことが大切です。

不動産をそのままの形で引き継ぐ「現物分割」

現物分割とは、不動産などの相続財産をそのままの形で分け合う方法です。

例えば、「配偶者が土地と建物」「長男が預貯金」「二男が株式」というように、相続財産ごとに取得する相続人を決めます。

分筆可能な土地であれば、「600㎡の土地Aを、長男と二男で300㎡ずつ」などと分筆して単独取得することも可能です。

分割方法のうち最もシンプルで一般的な方法ですが、相続財産の内容や評価額によっては公平性に欠ける結果となるおそれがあります。

現物分割のメリット・デメリット

現物分割のメリットは、次のようなものです。

デメリットとしては、次のようなことが挙げられます。

現物分割の注意点

現物分割の注意点として、「分筆のリスク」や「相続人間で不公平が生じやすい」ことが挙げられます。

分筆とは、ひとつの土地を切り分けて、独立した土地としてそれぞれ登記する手続きのことです。
土地の分け方によっては用途が限られてしまい、土地の価値が下がったり、売却が難しくなったりするリスクがあります。

さらに、単純に面積だけを根拠に分筆してしまうと、道路への面し方などの違いから土地の価値に差が生じ、不公平に感じられることもあります。

現物分割はシンプルな方法ですが、不公平感などから相続人同士のトラブルにつながるケースもあるため、他の方法も含めて十分に検討することが大切です。

不動産を相続した者が代償金を支払う「代償分割」

代償分割とは、特定の人が相続財産をそのままの形で取得する代わりに、その対価を他の相続人へ支払う方法です。

例えば、相続財産が評価額1200万円の不動産のみのケースで、長男と二男の2名で相続するとします。この場合、「長男が不動産をそのまま相続し、二男に代償金として600万円支払う」などと分け合うのが代償分割です。

代償金が支払われるので、他の相続人から不満が出にくい方法ですが、不動産を取得する人に代償金を支払う資力がないと利用できません。

代償分割のメリット・デメリット

代償分割のメリットは、次のようなものです。

デメリットとしては、次のようなことが挙げられます。

代償分割の注意点

代償分割では、代償金を分割払いなどにして支払いが滞っても、基本的に代償分割自体を無効にすることはできません。

また、代償金を不動産や有価証券などの財産によって支払うケースもあります。

この場合、代償金とした財産が取得時よりも値上がりしていると、その財産を渡した相続人に「譲渡所得税」がかかるおそれがあるため注意しましょう。

遺産分割協議書に代償分割を行うことが記載されていない場合や、代償金として渡した金額や財産が高額すぎる場合は、「贈与」とみなされて贈与税がかかることもあります。

不動産を売却して代金を分ける「換価分割」

換価分割とは、相続財産を売却して得た代金を相続人で分け合う方法です。

例えば、「不動産を売却し、諸経費を差し引いた代金2000万円を長男と二男の2名で1000万円ずつ分け合う」など、売却して現金化した後に相続人で分け合います。

現金化することで公平に分け合える一方、相続財産を手放さなければならないため、不動産を残したい相続人がいる場合は利用できません。

換価分割について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

換価分割のメリット・デメリット

換価分割のメリットは、次のようなものです。

デメリットとしては、次のようなことが挙げられます。

換価分割の注意点

換価分割では、売却するタイミングによっては、景気などの影響で相続財産の価値が下がるおそれがあります。

また、被相続人が相続財産を入手したときよりも、売却時の価格の方が高くなっている場合は「譲渡所得税」がかかるおそれもあります。

さらに、売却することが決まっていても、相続登記は必要です。売却の手数料だけでなく、登録免許税などの費用も計算しておかなければなりません。

相続時にまとまった金銭が入るため、過度な浪費や散財にも十分注意しましょう。

不動産の全部または一部を共有する「共有分割」

共有分割とは、相続財産の全部または一部を、複数の相続人で共有名義にして相続する方法です。

例えば、「不動産をそのままの状態で、長男と二男の2名が1/2ずつの持ち分で共有して相続する」といった形です。誰かの単独所有ではなく、複数の人で共有持分に応じて分け合います。

ただし、不動産が共有状態のままだと後々トラブルに発展しやすいため、基本的には避けるべきです。

やむを得ず共有分割する場合は、相続人間で事前にルールを決めておきましょう。

共有分割のメリット・デメリット

共有分割のメリットは、次のようなものです。

デメリットとしては、次のようなことが挙げられます。

共有分割の注意点

共有分割による相続は、さまざまなデメリットやリスクを伴うため、基本的には避けるべきといえます。

例えば、不動産の利用方法について共有者の意見が一致しなければ、賃貸や売却が困難になることがあります。また、自分の持ち分がある以上、固定資産税などの費用は負担しなければなりません。

「収入にはつながらないのに、出費だけが続く」という状況になるおそれがあるでしょう。

後のトラブルを防ぐためにも、なるべく共有分割は避け、現物分割や代償分割、換価分割によって早めに解決することが重要です。

遺産相続した不動産を分割する際のポイント

遺産相続した不動産を分割する際のポイントは、以下のとおりです。

不動産の分け方に関するトラブルは、「分け方」と「評価」で起こりやすいため、事前によく確認しておきましょう。

不動産の分け方は遺産分割協議で決める

遺産分割協議とは、相続人全員が参加し、相続財産の分け方を決めるための話し合いです。
遺言書がない場合は、基本的に遺産分割協議を行い、不動産を含めた相続財産の分け方を決めます。

遺言書がある場合でも、相続人全員が合意すれば、遺産分割協議によって相続財産を分けることができます。また、相続財産の分配が偏っている場合は遺留分を請求することも可能です。

「遺留分」とは、兄弟姉妹以外の法定相続人に保障されている、相続財産の最低限の取り分です。
遺留分を侵害された相続人は、他の相続人などに対して不足分の金銭を請求することができます。

不動産の分配は簡単ではありません。
特定の相続人に相続させると、他の相続人の遺留分を侵害してしまうリスクがあるため、不動産が相続財産の大半を占めている場合、生前に売却しておくなどの対策も重要です。

遺産分割協議について知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

協議で合意できない場合は調停や審判を利用する

遺産分割協議で合意できない場合は、遺産分割調停や遺産分割審判によって分け方を決めます。

「遺産分割調停」とは、家庭裁判所において、調停委員に仲介してもらいながら、話し合いによって相続財産の取り分や分配方法を決める手続きです。

調停委員を間に入れることで、冷静に話し合える可能性があります。
ただし、調停はあくまでも話し合いなので、裁判所によって結論を強制されることはありません。

「遺産分割審判」とは、遺産分割調停が不成立となった場合に自動的に移行する手続きで、最終的に裁判官によって結論が出されます。そのため、相続人間で意見の対立があったとしても、裁判官の判断で分配の割合や方法などを決めることができます。

審判では、裁判官が双方の主張に拘束されず柔軟に結論を出すため、想定外の結論が出るリスクもある点に注意しましょう。

調停が不成立になった場合の手続きの流れを知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

不動産を適切に評価する

遺産相続した不動産は、適切に評価することが重要です。

遺産分割では、登記簿謄本や固定資産税の課税明細書などで不動産の詳細を確認したうえで、次のような「評価方法」を用いて価値を評価します。

不動産の評価方法は、「何の目的で評価するのか」によって使い分ける必要があります。

判断に迷ったら、弁護士に相談することも検討しましょう。

遺産相続した不動産の分け方については弁護士にご相談ください

不動産の分け方は主に4種類ありますが、どの方法にもデメリットや注意点があります。

相続財産をそのままの形で残したい相続人と、できるだけ公平な分配をしたい相続人との間で意見が対立することもあるでしょう。

弁護士であれば、相続人それぞれの意見を踏まえ、状況に合った不動産の分け方を豊富な経験からアドバイスできます。

専門家が介入することで親族トラブルを回避できる可能性がありますし、遺産分割協議書の作成や相続登記といった手続きについてもサポートできます。

不動産などの相続財産についてご不安がある方は、ぜひ弁護士にご相談ください。