監修福岡法律事務所 所長 弁護士 谷川 聖治弁護士法人ALG＆Associates

離婚するときに住宅ローンが残っている場合には、財産分与の手続きが複雑になるおそれがあります。

住宅ローンが残った家に住み続けられるのか、離婚後の住宅ローンは誰が払うのかなどについての正しい知識がなければトラブルになりかねません。

この記事では、住宅ローンが残ったまま離婚するときに確認すべきことや、ローンが残っている家を財産分与する方法、借り換えができない場合の対応などについて解説していきます。

住宅ローンが残ったまま離婚したらどうなる？

離婚後の住宅ローンは、基本的にローンの名義人が支払い義務を負います。

離婚するにあたって夫婦で話し合ったとしても、ローンを組んだ金融機関が名義変更を認めるケースは少ないため、離婚後も自分で払い続けることを前提として考える必要があるでしょう。

ローンを夫婦の共同名義にしていた場合には、契約内容に応じて連帯債務や連帯保証となります。どちらか一方が支払いを滞納すると、もう一方にも請求が及ぶおそれがあります。

住宅ローンが残ったまま離婚すると、財産分与や住み続ける人の名義変更などによって、トラブルの原因になりやすいです。

離婚時に住宅ローンがある場合に確認すべきこと

離婚時に住宅ローンが残っている場合には、後でトラブルになることを避けるために、離婚後の住宅に住む人や、残っている住宅ローンは誰が返済するのかなどについて確認しておく必要があります。

そのためには、以下の内容を事前に確認しておきましょう。

住宅の名義人

離婚するときには、土地や建物が誰の名義になっているか、どちらか片方の名義にしたのか、共同名義にしたのかを必ず確認しましょう。

ローンが負担であるなどの理由で不動産を売却する場合には、名義人の同意が必要です。同意してもらえないと、売却してローンをなくすことは困難になります。

名義人は、法務局で不動産の登記事項証明書を取得することによって確認できます。

住宅ローンの契約内容

住宅ローンを契約したときの「金銭消費貸借契約書」を確認すればローンの契約内容がわかります。

債務者が誰になっているか、連帯保証人は誰なのか確認しましょう。

住宅ローンの契約形態で考えられるのが、次の4つのケースです。

住宅ローンの残高や家の評価額

住宅ローンの残高や家の評価額といった情報は、離婚時に住宅を売却するか、どちらかが住み続けるかといった方針を検討するための前提となるため、早めに把握しておく必要があります。

住宅ローンの残高は、償還表（返済予定表）や残高証明書などで確認できます。

家の価格は、様々な方法で調べられますが、よく利用されるのが不動産会社に査定してもらう方法です。
査定額は不動産会社によって異なるため、複数の不動産会社に査定してもらいましょう。

オーバーローンかアンダーローンか

離婚時に自宅をどうするのか判断するためには、オーバーローンかアンダーローンかを確認することが重要です。
そのために、住宅ローンの残高と自宅の現在の価値（評価額）を確認しなければなりません。

どちらに当てはまるかによって、自宅の扱いや財産分与の考え方が大きく変わります。自宅の現在の評価額を把握するためには、不動産会社に査定を依頼しましょう。

離婚時にローンが残っている住宅を財産分与する方法

離婚時にローンが残っている住宅は、財産分与でも揉める原因になりやすいです。
財産分与する方法として、主に以下のようなものが挙げられます。

住宅を売却する

住宅にどちらかが住み続けたいという強い希望がなければ、離婚するときに売却して、代金を住宅ローンの返済に充てる方法があります。家が共有名義の場合には、共有者全員の同意が必要なので、名義人を必ず確認しましょう。

アンダーローンであれば、住宅の売却額から残っているローンなどを差し引いた金額について財産分与することができます。

オーバーローンの場合には、金融機関の同意を得て任意売却する方法があります。競売すると市場価格よりも大幅に安く売られてしまうケースが多いですが、任意売却すれば競売よりも高く売却できる可能性が高いです。

売却してもローンが残ってしまった場合には、返済方法について夫婦で協議しなければなりません。

住宅ローン名義人である夫が住み続ける

住宅ローンの名義人である夫がそのまま家に住み続ける場合は、離婚後も夫がローンの支払いを続けることになります。

ただし、妻が連帯保証人となっている場合、夫のローン支払いが滞ったときに、妻に返済義務が生じるため注意が必要です。

連帯保証人を契約後に変更するためには、借入先に交渉して了承を得る必要があります。しかし、認められるのは基本的に難しいのが実情です。

住宅の評価額が住宅ローンの残高を上回っている場合（アンダーローン）であれば、財産分与の対象に加える必要があります。

住宅ローン名義人ではない妻が住み続ける

夫婦で話し合い、住宅ローン名義人ではない妻が住み続ける場合があります。

ただし、離婚後の夫がローンを滞納すると家を失うリスクがあることや、住宅ローンを組んだ名義人が家に住むといった契約に違反するリスクがあることなどに注意しなければなりません。

妻に十分な収入がある場合には、住宅ローンの借り換えが認められるケースもあります。金融機関の審査が通れば、妻の名義で住宅ローンの返済をすることが可能です。

住宅ローンの借り換えを行うのであれば、不動産の名義についても妻に変更しておくと、後でトラブルになることを防げる可能性が高まります。

住宅ローンの借り換えができない場合はどうする？

離婚するときに住宅ローンの借り換えができない場合には、主に以下のような対応を行います。

返済が長期間に及ぶ場合には、返済が滞ってしまう事態などに備えて、書面を取り交わしましょう。

第三者が関与する場合には、新たなトラブルを招くリスクもあるので、慎重な検討が必要となります。

離婚時に住宅ローンの名義変更はできる？

離婚するときに住宅ローンの名義を変更することは、金融機関の承諾がない限りできません。

住宅ローンを組むときには、金融機関が名義人の収入や他の借り入れなどについて審査しているため、審査を受けていない人への名義変更はほとんど認められないと考える必要があります。

新しく名義人になる人が審査を受けたとしても、単独で返済能力を持つ必要があることから、審査に通るケースは多くありません。

金融機関によっては、離婚に伴う借り換えについてのサービスを提供しています。しかし、新しく借りる金融機関の審査に通る必要があります。

離婚後に住宅ローンが残る家に住む場合のリスク

離婚するときに、住宅ローンが残っている家に住むリスクとして、以下のようなものが挙げられます。

ローン名義人が支払いを滞納すると家を差し押さえられる

離婚後、住宅ローンの名義人が返済を滞納すると、金融機関によって自宅を差し押さえられてしまうおそれがあります。ローン名義人は元夫で、住んでいるのが元妻と子供である場合などに考えられるケースです。

差し押さえ後も滞納が解消されなければ、最終的には競売にかけられ、落札者に所有権が移転します。その結果、現在住んでいる家からの退去を求められ、強制退去となることも考えられます。

離婚するときに自分や子供が住むと決めたとしても、住宅ローンの返済状況によっては住まいを失うリスクがあることに注意しましょう。

住宅ローンの一括返済を求められる可能性がある

離婚後にローン名義人が住まなくなると、金融機関から契約違反だと判断され、住宅ローンの一括返済を求められるリスクがあります。

多くの住宅ローンは、ローン名義人が実際に居住することを前提として契約されていることが一般的です。そのため、金融機関に相談や連絡をせずに名義人が出ていくと、契約違反になってしまいます。

まずは、住宅ローンの契約内容を確認しましょう。ローン名義人が住む契約になっている場合、離婚後に名義人以外が住み続ける予定であれば、事前に金融機関へ事情を説明し、承認を得る必要があります。

家を売却される可能性がある

離婚後に、住宅ローンや不動産の名義が元配偶者のままになっている場合には、その名義人が、住んでいる側の了承を得ずに自宅を売却してしまうおそれがあります。

不動産は、基本的に名義人の判断によって自由に売却できます。離婚するときに住み続ける約束をしていても、売却されて新しい所有者に権利が移ると、退去を求められるかもしれません。

離婚後も住み続ける予定であれば、不動産の名義人を移転するなどの対策が必要です。

離婚時に住宅ローンが残っている場合の注意点

連帯債務や連帯保証人の責任は消えない

住宅ローンの連帯債務者や連帯保証人になっている場合には、離婚してもその責任が自動的になくなるわけではない点に注意しましょう。

元配偶者が主債務者として返済を続ける約束をしていても、返済が滞れば金融機関から連帯債務者や連帯保証人へ請求されるおそれがあります。その結果、離婚後何年も経ってから、多額の住宅ローンの返済を突然求められるかもしれません。

離婚後の生活に思わぬ影響を及ぼさないためにも、住宅ローンの契約内容や自身の立場を事前に確認して、返済状況についても定期的にチェックする必要があります。

離婚時の取り決めは公正証書で残す

離婚するときに、住宅ローンの返済負担や支払方法などについては、公正証書として文書に残しておくことが重要です。

相手が支払うと約束しても、口約束だけでは後でトラブルになるおそれがあることに注意しましょう。

公正証書に強制執行認諾文言を入れておけば、約束した支払いが滞ったときに、裁判を行わなくても相手の給料や財産に対して強制執行を申し立てられる可能性が高まります。

離婚の公正証書については、以下のリンク先で詳しく解説しています。

離婚時の住宅ローンについてよくある質問

離婚時に住宅ローンが残っている場合は弁護士にご相談ください

離婚する際に住宅ローンが残っていると、家を売却するのか、どちらが住み続けるのか、大きな問題となります。

また、双方が住み続けたいと考えている場合や、残ローンより家の評価額が低い、オーバーローンの場合には、財産分与が複雑化するケースも少なくありません。

離婚時の住宅ローンについては、私たち弁護士法人ALGにご相談ください。

ご相談者様の状況やご希望を丁寧にヒアリングし、最善のアドバイスをさせていただきます。

また、住宅ローンの問題だけでなく、財産分与をはじめ、他の離婚条件なども併せて相手方と交渉をし、ご相談者様が離婚後の生活を安心して送れるようにサポートいたします。

離婚時の住宅ローンについては、私たちにお気軽にお問い合わせください。