監修弁護士 谷川 聖治弁護士法人ALG＆Associates執行役員

「離婚をしたい、でも夫婦で購入したマイホームはどうしたらいいのか？」

離婚の際、マイホームが大きな問題になっている方は多くいらっしゃるかと思います。
特に住宅ローンが残っているケースでは、「離婚後の支払いはどうしたらいいのか？」、「住宅ローンの残債があっても売却できるのか？」など様々な不安を抱えていらっしゃるかと思います。

しかし、離婚時にしっかり夫婦で話し合ってマイホーム問題を解決していかなければいけません。

本記事では、離婚時に住宅ローンが残っているときに確認すべきことや、離婚後に夫または妻がマイホームに住み続ける場合、マイホームを売却する場合など、離婚時に住宅ローンが残っている方に向けて参考になるように解説いたします。

住宅ローンが残っているときに確認すべきこと

住宅ローンが残っているときに、離婚時に自宅に関して夫婦で取り決める前に次の内容がどのようになっているかしっかり調査しましょう。

下記事項で詳しく解説していきましょう。

住宅の名義について

住宅の購入時の売買契約書や登記を見て、名義を確認しましょう。
登記が見つからない場合は、法務局で登記簿謄本（登記事項証明書）を取得して住宅の名義人を確認できます。

住宅を売却できるのは名義人だけです。

マイホームを購入するときに夫婦の共同名義にするケースがよくありますが、離婚後どちらかが家に住み続ける場合は家の名義は単独名義にしておくことをお勧めします。
理由は次のような問題が生じるおそれがあるからです。

ローンの契約内容について

住宅ローンを契約したときの「金銭消費賃借契約書」を確認すればローンの契約内容がわかります。

債務者が誰になっているか、連帯保証人は誰なのか確認しましょう。

住宅ローンの契約形態で考えられるのが、次の4つのケースです。

住宅ローンの残高や家の価格について

住宅ローンは「償還表（返済予定表）」や「残高証明書」などで現在の住宅ローンの残額が確認できます。

家の価格は、様々な方法で調べられますが、よく利用されるのが不動産会社に査定してもらう方法です。
査定額は不動産会社によって異なるため複数の不動産会社に査定してもらいましょう。

住宅ローンの残額と家の価値を知ることで、売却によって住宅ローンが完済できるのか、住宅ローンがどのくらい残るかを把握でき、不動産を売却するかどうか、売却しない場合は誰が住み続けるか、など方針が大きく変わります。

支払う割合について

原則として、住宅ローンの債務は住宅ローンの名義人が支払います。

しかし、住宅ローンも婚姻生活のために負担した債務であれば、名義に関わらず平等に負担を分け合うべきであるという考え方もあります。

そのほかにも、養育費を住宅ローンと相殺して調整したり、慰謝料の代わりに家を渡したりして、夫婦で協議して家の所有名義や住宅ローンの支払い方法や負担割合を決めるケースもあります。

離婚後も妻が住み続ける場合

離婚後、マイホームに妻が住み続けるというケースは、子供の生活環境を変えずにすむので、比較的よくあるケースです。

しかし、住宅ローンが残っている場合は、様々な問題があり、注意が必要です。
下記事項で詳しく解説していきます。

夫が住宅ローンをそのまま払う

住宅ローンは債務者が継続的に居住することが前提にされているため、契約書に居住者が変更になる際に、同意が必要とされている場合は、住宅ローンの借入先に相談しておくのが良いでしょう。

また、養育費や慰謝料の代わりに夫が住宅ローンを支払い続けるというケースがよく見受けられます。

しかし、夫が住宅ローンの支払いを滞納すれば、住宅が競売にかけられてしまい、妻は強制的に立ち退きに迫られる可能性があります。

そのほかにも夫が勝手に住宅の売却手続きをしてしまう可能性もあります。

夫が住宅ローンを支払わなくなったときに備える必要がありますので次項で詳しく解説します。

確実に払ってもらうための対処法

妻が住宅ローンを払う

離婚後、住宅ローンを妻名義に変更して妻が住宅ローンを支払うという方法があります。

しかし、金融機関は債務者を夫から妻に変更することや、連帯債務やペアローンを単独債務に変更することは簡単に認めてくれません。

認めてもらえないけど、どうしても住宅ローンの名義人を妻に変更したい場合は、別の銀行で住宅ローンの借り換えを検討しましょう。

ただし、新たに住宅ローンの審査があるため、妻が安定的な職業に就いており、収入や勤続年数などをみて支払能力があるかどうか判断されます。

住宅ローンの名義変更ができず、借り換えもできなかった場合は、債務者を夫にしたまま、事実上妻が支払う方法もあります。
ただし、離婚後も夫とのやりとりが必要になるので、夫と今後も連絡を取り合うことに問題なければ有効な手段でしょう。

住宅の名義変更をする

住宅を夫名義のままにしておくと、夫の財産となります。

住宅ローンが残っていない場合は、妻名義に変更しても問題ありません。

しかし、住宅ローンが残っている場合は、金融機関に名義変更の承諾を得る必要があります。

金融機関との契約内容によっては、住宅ローン完済前に勝手に住宅の名義変更をすると、契約違反となり、住宅ローン残額の一括返済を請求されるおそれもあります。

住宅ローンが残っている状態で住宅の名義変更したい場合は、貯金や親族に援助してもらってローンを完済するか、妻の収入があれば住宅ローンの借り換えをするか、もしくは、住宅ローンの完済まで待って、「住宅ローンが完済したあとは妻の名義にする」と公正証書を作成して合意しておく方法などを行いましょう。

離婚後も夫が住み続ける場合

住宅と住宅ローンの名義が夫であれば、妻が家を出て、そのまま夫が家に住み続けて住宅ローンを支払い続けるのが1番シンプルな方法でしょう。しかし、場合によっては手続きが必要なケースがあります。

妻も連帯保証や連帯債務などでローンの負担をしていた場合は、金融機関と別途交渉して、妻を連帯保証人や連帯債務者から外れることを相談して了承を得る必要があります。
しかし、金融機関から了承を得ることは基本的に難しいのが実情です。
妻が連帯保証人や連帯債務者から免れるようにするには、新しい連帯保証人を要求されるか、保証協会の利用を求められるか、一部まとまったお金の入金するように求められ、対応する必要があるでしょう。

その他にも、住宅の評価額はアンダーローン（離婚時の評価額が住宅ローン残額よりプラスになっている）の場合はプラス部分を財産分与する必要があります。

住宅を売却する場合

マイホームにどちらかが住み続けたいという強い希望がなければ、離婚する際に住宅を売却して、売却益を住宅ローンに充当する方法があります。

しかし、住宅ローンの残高と家の価値を調べて、オーバーローンになる場合とアンダーローンになる場合では、売却する方法や売却後の処理方法が変わってきます。
下記事項で詳しく解説していきましょう。

オーバーローンとは

オーバーローンとは、家の査定額が住宅ローン残額を下回り、家を売却してすべて返済に充てても、負債が残ってしまう場合をいいます。

住宅ローン返済中の不動産は抵当権が設定されており、完済して抵当権を外さないと売却できません。解決方法として、ひとつは住宅ローンの残債を自己資金で支払ってから売却する方法です。

まとまった自己資金がなく住宅ローンを完済できない場合は、最終手段となりますが任意売却する方法があります。

任意売却は、金融機関の同意のもとで、オーバーローンの不動産でも売買する方法です。

住宅ローンを滞納して競売にかけられるよりは家を高く売れる可能性が高いでしょう。

しかし、任意売却しても住宅ローンの残債の支払義務は免除されませんので、任意売却後にどのように支払いを続けていくか話し合っておく必要があります。

アンダーローンとは

アンダーローンとは、家の売却価格がローン残額を上回っている状態をいいます。

売却方法は、不動会社に委託して買い手を見つけてもらう「仲介」と不動産買取業者が直接買い取ってくれる「業者買取」の２つの方法があります。

家の売却した価格で住宅ローンを完済して売買手数料などを差し引いたうえで手元に残った現金は、財産分与の対象となります。

離婚後の住宅ローンについてよくある質問

離婚する際に住宅ローンがまだ残っている場合は弁護士にご相談ください

マイホームを所有していて離婚をするときは、どちらかが家を住み続けるか、売却するかのどちらかの方法となりますが、住宅ローンが残っていると、とても複雑な問題が生じ、夫婦間では解決できないこともあります。

離婚時に住宅ローンが残っている方でお悩みのある方は、場合によっては対応に時間や手間がかかりますので早めに弁護士にご相談ください。

ご自身の希望や住宅の価値と住宅ローンの状況などを確認したうえで、最善の方法をアドバイスさせていただきます。

住宅ローンの問題だけではなく、財産分与をはじめ養育費や慰謝料なども総合的に相手と調整を図り、離婚後の生活を安心して送れるようにサポートさせていただきます。
まずはお気軽に弁護士法人ALGにお問合せください。