監修福岡法律事務所 所長 弁護士 谷川 聖治弁護士法人ALG＆Associates

離婚の際には、夫婦が築き上げた財産を分配する財産分与を行います。
財産分与の対象財産には、現金や預貯金のほかに、不動産も含まれます。

そのため、離婚時に住宅ローンが残っている場合、「残りのローンは誰が払うのか」「名義や財産分与はどうなるのか」など、さまざまな問題が起こりやすくなります。

離婚後のトラブルを回避するためにも、住宅ローンについて慎重に取り決めをしておくことが大切でしょう。

この記事では、離婚の際に住宅ローンについて確認すべきことや、ケース別の返済方法などについて、詳しく解説していきます。ぜひご参考ください。

離婚したら住宅ローンはどうなる？

離婚時に残っている住宅ローンは、基本的に夫婦で分けることはありません。
離婚後もローンの名義人が支払い義務を負い続けます。

ローンを夫婦の共同名義にしていた場合には、契約内容に応じて連帯債務や連帯保証となります。
どちらか一方が支払いを滞納すると、もう一方にも請求が及ぶおそれがある点に注意しましょう。

一方、離婚時の不動産の価値が、残っている住宅ローンの額を上回っている場合には、その上回っている部分は財産分与の対象になります。

離婚時に住宅ローンがある場合に確認すべきこと

住宅は、預貯金などのように、単純にふたつに分けることができません。

離婚時に住宅ローンが残っている場合には、後々トラブルになることを避けるために、離婚後、住宅には誰が住み続けるのか、残っている住宅ローンは誰が返済するのかなどについて、確認しておく必要があります。

そのためには、以下の内容を事前に確認しておきましょう。

住宅の名義人

離婚するときには、土地や建物が誰の名義になっているか、どちらか片方の名義にしたのか、共同名義にしたのかを必ず確認しましょう。

名義人は、法務局で不動産の登記事項証明書を取得することによって確認できます。

住宅ローンの契約内容

住宅ローンを契約したときの「金銭消費貸借契約書」を確認すればローンの契約内容がわかります。

債務者が誰になっているか、連帯保証人は誰なのか確認しましょう。

住宅ローンの契約形態で考えられるのが、次の4つのケースです。

住宅ローンの残高や家の評価額

住宅ローンの残高は「償還表（返済予定表）」や「残高証明書」などで確認できます。

家の価格は、様々な方法で調べられますが、よく利用されるのが不動産会社に査定してもらう方法です。
査定額は不動産会社によって異なるため複数の不動産会社に査定してもらいましょう。

住宅ローンの残額と家の価値を知ることで、売却によって住宅ローンが完済できるのか（アンダーローン）、住宅ローンが残るのか（オーバーローン）を把握でき、不動産を売却するかどうか、売却しない場合は誰が住み続けるか、など方針が大きく変わります。

離婚時に住宅ローンが残っている場合の対処法

離婚するときに住宅ローンが残ってしまっている場合には、住宅の利用方法と併せて、ローンをどうするかを検討しましょう。

主に、以下のような対処法が考えられます。

名義人である夫が住み続ける

住宅ローンの名義人である夫がそのまま家に住み続ける場合は、離婚後も夫がローンの支払いを続けることになります。

ただし、妻が連帯保証人となっている場合、夫のローン支払いが滞ったときに、妻に返済義務が生じるため注意が必要です。

連帯保証人を契約後に変更するためには、借入先に交渉して了承を得る必要があります。しかし、認められるのは基本的に難しいのが実情です。

妻が連帯保証人から免れるためには、新しい連帯保証人をつけるか、保証協会を利用するか、まとまったお金を入金する必要があります。

その他にも、住宅の評価額がアンダーローンの場合は、財産分与をする必要があります。

名義人ではない妻が住み続ける

妻が親権を獲得した場合、子供の生活環境を変えずに済むため、離婚後に妻がそのまま住み続けるケースは少なくありません。

ただし、住宅ローンが残っている場合は誰がローンを支払うか問題になります。

どのようなことに注意すべきか、詳しく見ていきましょう。

夫が住宅ローンをそのまま払う

自宅を取得するのが妻である以上、本来は妻が住宅ローンの支払い義務を負うことになりますが、夫が引き続きローンを支払うと合意することも可能です。

妻が専業主婦のため資力がないケースや、夫が養育費や慰謝料の代わりにローンを支払い続けるというケースなどが考えられます。

この場合は、夫がローンを滞納した場合のリスクに備えて、公正証書を作成しておきましょう。

なお、強制執行認諾文言付き公正証書にすると、支払が滞った場合に強制執行の申立てをすることで、銀行口座や財産を差し押さえることが可能となります。

また、住宅ローンは債務者が継続的に居住することが前提のため、夫が債務者となっていて、妻が住み続ける場合には、あらかじめローンの借入先に了承を得ておいた方が良いでしょう。

ローンを支払う人が住んでいないとなると、契約違反にあたる可能性があり、注意が必要です。

妻が住宅ローンを払う

妻が自宅を取得するのであれば、妻が住宅ローンも支払うのが基本です。

ただし、住宅ローンの名義人が夫の場合、借入先の銀行などは、離婚後、住宅ローンの名義人を夫から妻に変更することを通常は認めてくれません。

住宅ローンの名義人変更が認められるのは、以下のような場合に限られます。

また、連帯保証人や連帯債務者、ペアローンを単独債務にする変更は簡単には認められないため、注意が必要です。

このように、住宅ローンの名義人を変更するのは難しいことが多いため、住宅ローンの名義人は夫のままにし、妻が住宅ローンに相当する分を夫に直接支払うと合意する方法もあります。

住宅の名義変更をする

住宅を夫名義のままにしておくと、夫の財産となります。

住宅ローンが残っていない場合は、妻名義に変更しても問題ありません。

しかし、住宅ローンが残っている場合は、金融機関に名義変更の承諾を得る必要があります。

金融機関との契約内容によっては、住宅ローン完済前に勝手に住宅の名義変更をすると、契約違反となり、住宅ローン残額の一括返済を請求されるおそれもあります。

住宅ローンが残っている状態で住宅の名義変更したい場合は、貯金や親族に援助してもらってローンを完済するか、妻の収入があれば住宅ローンの借り換えをするか、もしくは、住宅ローンの完済まで待って、「住宅ローンが完済したあとは妻の名義にする」と公正証書を作成して合意しておく方法などを行いましょう。

住宅を売却する

住宅にどちらかが住み続けたいという強い希望がなければ、離婚するときに売却して、代金を住宅ローンの返済に充てる方法があります。

ただし、住宅を売却する場合には、アンダーローンとオーバーローンで対処法が異なります。

アンダーローンであれば、比較的簡単に解決できますが、オーバーローンでは問題が複雑になりがちです。

アンダーローンの場合

アンダーローンとは、家の売却価格がローン残額を上回っている状態です。

売却方法は、不動産会社に委託して買い手を見つけてもらう仲介と不動産買取業者が直接買い取ってくれる業者買取の２つの方法があります。

家を売却した価格で住宅ローンを完済し、売買手数料などを差し引いたうえで手元に残った現金は、財産分与の対象となります。

アンダーローンであれば、住宅の売却額から残っているローンを差し引いた金額を財産分与することができるため、比較的揉めずに財産分与を進められるでしょう。

オーバーローンの場合

オーバーローンとは、家の査定額が住宅ローン残額を下回っているため、売却して代金をすべて返済に充てても、負債が残ってしまう状態です。

住宅ローン返済中の不動産には抵当権が設定されており、完済して抵当権を外さないと売却できません。
そのため、基本的には夫婦のどちらか一方が住み続け、ローンも支払うことになります。

どうしても売却したい場合には、住宅ローンの残債を自己資金で支払ってから売却する必要があります。

離婚時に住宅ローンが残っている場合の注意点

母子手当の支給に影響が出る場合がある

元夫が住宅ローンを支払っている家に母子が住む場合には、母子手当（児童扶養手当）の全部または一部の支給がストップするリスクがある点に注意しましょう。

母子手当の支給には、扶養義務者（この場合母である妻）の所得制限だけでなく、元夫からの養育費の8割程度が加算されます。

養育費には、生活費や教育費だけでなく、ローンや家賃など子供の監護・養育に関係あるものも含まれます。

そのため、元夫がローンを支払っている家に住んでいる場合には、元夫から援助を受けているのと等しい状態となりますので、母子手当の支給に影響が出る場合があります。

住宅ローンと養育費の支払が相殺される可能性がある

非親権者が住宅ローンを支払う家に、親権者と子供が住む場合には、養育費から住宅ローンを差し引かれるリスクがある点に注意しましょう。

養育費の代わりに非親権者が住宅ローンを支払うことを、当事者双方が合意している場合には、養育費と相殺されるケースが多いです。

ただし、住宅ローンと養育費の相殺は、非親権者がローンを滞納する、住宅ローンの契約違反となる、などのトラブルを招くおそれがあります。

トラブルを防止するために、公正証書を作成し、書面に残しておきましょう。

非親権者が住宅ローンの残る家に住む場合には、住宅ローンの支払いと子供の監護・養育のための費用に関係がないため、養育費から住宅ローンは差し引かれません。

共有名義人の場合は相手の承諾がないと売却を行えない

夫婦で共有名義にしていた家を売却する場合には、必ず共有者全員の同意が必要です。離婚した後で、一方が家を売りたいと思っても、もう一方の承諾なしでは売却できません。

これは、共有不動産の処分には、共有者全員の合意が求められるためです。

離婚した夫婦の一方が売却を承諾しない場合、家を売却するために、調停や裁判で解決するケースもあります。

なお、自分の持分だけを第三者に売却することは可能ですが、買い手が見つかりにくく、価格も下がりやすい点に注意しましょう。

離婚時の住宅ローンについてよくある質問

離婚時に住宅ローンが残っている場合は弁護士にご相談ください

離婚する際に住宅ローンが残っていると、家を売却するのか、どちらが住み続けるのか、大きな問題となります。

また、双方が住み続けたいと考えている場合や、残ローンより家の評価額が低い、オーバーローンの場合には、財産分与が複雑化するケースも少なくありません。

離婚時の住宅ローンについては、私たち弁護士法人ALGにご相談ください。

ご相談者様の状況やご希望を丁寧にヒアリングし、最善のアドバイスをさせていただきます。

また、住宅ローンの問題だけでなく、財産分与をはじめ、他の離婚条件なども併せて相手方と交渉をし、ご相談者様が離婚後の生活を安心して送れるようにサポートいたします。

離婚時の住宅ローンについては、私たちにお気軽にお問い合わせください。